Je klant koopt een erfpachtrecht. Dit moet je weten.
Huizen met Casceau worden verkocht op eeuwigdurende erfpacht. Hieronder staat wat dat betekent voor de leentoets, de geldverstrekker en de belasting.
Wat je klant koopt
Een erfpachtrecht met afhankelijk opstalrecht
Voor onbepaalde tijd. Het huis is van je klant; de grond is van de eigenaar van de grond (de bloot eigenaar). Het recht is vrij overdraagbaar, zonder toestemming. Bestemming: eigen bewoning. Verhuur zonder toestemming kan alleen marktconform, met een aanvangshuur boven 300% van de canon en jaarlijkse indexatie. Een hypotheek, ook een tweede, kan zonder toestemming.
De leentoets
De canon telt als woonlast
Bij de leentoets telt je adviseur de canon mee als woonlast, net als rente en aflossing. Daar staat een kleinere hypotheek tegenover, want de grond zit niet in de koopprijs. Energielasten tellen alleen mee via de vaste extra leenbedragen per energielabel. Het bedrag van de canon staat in de verkoopinformatie van het huis.
Na aankoop
Geen herziening, wel indexatie
De canon gaat elk jaar per 1 januari mee met de CPI (september op september) en daalt daarbij nooit. Er is geen herziening en geen rentevaste periode. De canon wordt per maand vooruit geïncasseerd. Vanaf 1 januari 2100 kan je klant de grond kopen voor de WOZ-waarde maal de grondquote die in de akte staat.
De geldverstrekker
Volgens het model BEP02
De erfpachtvoorwaarden volgen het model vestiging recht van erfpacht inzake Bancaire Richtlijn OD7844 “BEP02” van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Ze wijken alleen af bij het kooprecht vanaf 2100 en de duurzaamheidskorting. Beide zijn rechten van de erfpachter. De rechten van de hypotheekhouder blijven zoals in BEP02.
Belasting
Aftrek van de canon
Volgens de regels van nu is de canon aftrekbaar als kosten van de eigen woning (art. 3.120 Wet IB 2001), als het huis het hoofdverblijf is. Volgens de Hoge Raad moet de canon rechtstreeks samenhangen met de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning (HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1353). De aftrek is, net als bij hypotheekrente, beperkt tot een maximumtarief. Over de grond wordt niet afgelost. Of de canon aftrekbaar is, hangt af van de persoonlijke situatie van de koper. Beoordeel het per klant; dit is geen belastingadvies. Meer informatie: Belastingdienst.
Overdrachtsbelasting
Koopprijs plus gekapitaliseerde canon
De maatstaf is de waarde van het erfpachtrecht plus de gekapitaliseerde waarde van de canon, maximaal de waarde in volle eigendom (art. 11 lid 1 Wet BRV). Daardoor is de overdrachtsbelasting meestal evenveel als wanneer het huis mét grond wordt gekocht. Het tarief van 2% of de startersvrijstelling kan gelden; ook voor de woningwaardegrens telt de gekapitaliseerde canon mee. De notaris legt de maatstaf vast in de akte. Beoordeel het per klant.
De woonlast over de tijd
Voorbeeld: vaste woonlast € 1.635 per maand (hypotheek € 1.235 met vaste rente, canon € 400), 2,5% inflatie per jaar. Alleen de canon stijgt mee met de CPI.
| Vaste woonlast als % van het bruto inkomen | Jaar 0 | Jaar 10 | Jaar 30 |
|---|---|---|---|
| Met Casceau | 27% | 22% | 16% |
| Op eigen grond | 31% | 24% | 15% |
| Woonlast met Casceau per maand | € 1.635 | € 1.747 | € 2.074 |
Aanname: het inkomen groeit precies met de inflatie mee. Op eigen grond begint de woonlastquote hoger en daalt hij sneller; rond jaar 19 kruisen beide. Het echte risico is een inkomen dat structureel achterblijft bij de inflatie. Bij 10% inflatie stijgen hypotheek en canon samen van € 1.635 naar € 1.675 per maand: minder dan 2,5%.
Rekenvoorbeeld, geen aanbod. De energierekening is niet meegeteld.
Voorwaarden en bijsluiter in één keer
De bijsluiter download je op de pagina Downloads. De erfpachtvoorwaarden sturen we je per mail, altijd in de huidige versie.
Je mailt naar stukken@innoquest.eu. We gebruiken je e-mailadres alleen om de stukken te sturen. Lees in onze privacyverklaring wat we met je gegevens doen.
Casceau geeft geen hypotheekadvies.